粉嶺高爾夫御苑八年蝕三成 河畔花園四載貶值三成四

粉嶺高爾夫御苑7座低層G室實用面積280呎開放式單位，業主原叫價368萬元，經多次調價後以288萬元成交，呎價10286元；原業主2017年以452萬元購入，持貨8年帳面蝕164萬元，貶值36%。沙田河畔花園一伙242呎兩房戶，2021年以488萬元購入（呎價20165元），4年後以323萬元沽出，呎價13300元，帳面蝕33.8%，含使費等成本實蝕近188萬元。兩案反映香港樓市小戶型住宅連環蝕讓，尤以持倉超4年物業為甚，市場信心受挫顯現。

樓市寒流侵襲小戶型 單位蝕讓幅度創近年新高

高爾夫御苑案例凸顯小戶型住宅在市場調整中的脆弱性。該單位屬開放式設計，實用面積僅280呎，屬粉嶺區典型「迷你樓」，2017年購入時樓價處於區域高點，呎價達16143元，但近年受供應過剩及買家偏好大戶型影響，需求銳減。中原地產分析師指出，2023年粉嶺區小型單位成交價年減7.3%，較整體樓價跌幅高出2.1倍，反映小戶型抗跌力薄弱。業主持倉8年蝕164萬元，除樓價貶值外，更需承擔長期物業管理費（年均約3.5萬）及轉讓稅，實際損失更甚。此案例非孤例，同區高爾夫御苑2022年亦有3宗類似蝕讓，平均貶值達32%，顯示區域內小戶型供過於求，買家轉向新盤或中型單位。

持倉成本加劇蝕讓 河畔花園上車盤成重災區

河畔花園作為沙田區主力「上車屋苑」，其蝕讓個案更具代表性。該242呎兩房戶原業主2021年購入時呎價高達20165元，屬當時區域頂價，但僅持倉4年即蝕讓33.8%。差餉估價署數據顯示，該屋苑2021年平均呎價21800元，2023年已跌至17300元，跌幅達20.6%。業主實蝕近188萬元，除樓價貶值外，更包含轉讓使費（約5萬）、印花稅（約40萬）及管理費累計成本。中原地產指出，河畔花園2023年整體成交價較2021年低18.7%，且買家多為首次置業者，對價格敏感度高，導致業主被迫大幅讓價。更關鍵的是，該屋苑屬2010年代樓齡較高的舊盤，缺乏現代設計及設施，與新盤競爭力懸殊，持倉成本持續侵蝕資產價值。

市場趨勢深化 短期難見轉機

兩案例反映香港樓市正陷入「小戶型貶值循環」，尤其持倉逾4年物業風險集中爆發。差餉估價署最新報告顯示，2023年全港小型單位（實用面積<300呎）成交價年減5.2%，而2019-2023年累計跌幅達12.4%，遠高於整體樓價。業內分析，此現象主因三大因素：其一，2022年政府推出「新界東北發展計劃」，刺激新盤供應，分流小戶型需求；其二，利率高企（現息約5.5%）加重供樓壓力，買家縮減預算；其三，疫情後家庭結構轉型，年輕家庭更傾向300呎以上單位。仲量聯行預測，若利率維持高位，2024年小戶型貶值幅度可能擴大至35%以上，尤其舊區屋苑如高爾夫御苑、河畔花園將成重災區。專家建議業主應評估現時市場價格，避免長期持倉，或考慮轉售換現金流，以減輕成本壓力。