拍賣場連沽12項物業住宅貶值逾35%成交總額超5500萬港元

環亞物業拍賣行於14日於香港舉行拍賣會，吸引約150名買家參與，較預期理想。會中成功拍出12項物業，包括9項住宅單位、3項舖位及車位，總成交金額逾5,500萬港元。其中5項為銀主盤，貶值幅度均超35%，如北區高爾夫‧御苑兩伙單位成交價較銀行估價低9.4%至35.4%，原業主購入價高達894萬至919萬元，現貶值逾35%，反映當前樓市銀主盤壓力加劇。分析指出，買家趁機抄底高性價比物業，凸顯市場分化現象。此現象與香港樓市2023年整體調整趨勢相符，銀主盤佔比攀升至30%，較2022年增長15%，顯示經濟不景氣下業主資金鏈緊絀，加速釋出資產。

拍賣會整體概況與市場背景

本次拍賣會由環亞物業拍賣行董事總經理區蘊聰主導，週二（14日）於香港會展中心舉行，現場出席人數達150人，超過預期的120人規模，顯示買家對高性價比物業的強烈興趣。會中拍出12項物業，其中住宅單位佔9項（含5項銀主盤）、舖位及車位各佔3項，總成交額突破5,500萬港元，遠超去年同期的4,200萬港元。銀主盤佔比高達41.7%，較2023年全港平均銀主盤佔比（25%）顯著上升，主因是經濟下行導致按揭貸款逾期率攀升，銀行加速處置抵押物。據中原地產數據，2023年全港銀主盤數量同比增長28%，主要集中在北區、元朗等區域，反映樓市調整期的供應壓力。值得注意的是，本次拍賣會成交價普遍低於銀行網上估價，如尖沙咀凱譽單位成交價較銀行估價低15%，凸顯買家議價能力增強。市場分析認為，此現象與香港樓市進入「上升週期」的營業資訊呼應，但呈現「分化式復甦」——核心區高端物業穩健，而銀主盤密集釋出加速價格修正，為自住買家提供難得的上車機會。

高貶值物業細解與成因分析

北區高爾夫‧御苑兩伙銀主盤是本次拍賣會焦點，貶值幅度驚人。7座中層A室實用面積487方呎，開價508萬元，終以568萬元成交，呎價11,663元，較銀行估價627萬元低59萬元（差幅9.4%）。原業主於2017年以919萬元購入，現貶值351萬元，跌幅38.2%；低層A室實用面積484方呎，銀主開價488萬元，成交578萬元，呎價11,942元，較銀行估價低22萬元，原業主2018年以894萬元購入，貶值35.4%。此類貶值主因是銀行估價基於歷史數據，但銀主盤因緊急套現需求，價格壓低20%-35%，遠超市場平均貶值率（25%）。延伸分析，元朗錦田水頭雙號全幢物業亦屬典型，建築面積2,100方呎、花園1,482方呎，銀主開價598萬元，成交683萬元，雖漲14.2%，但較銀行估價低12%。此案例反映銀主盤價格修正的兩極性：部分因地段優越（如近鄉村屋苑）成交價接近市價，但多數因業主資金周轉困難，被迫以低於估價出售。專家指出，香港住宅貶值率2023年達25.3%，銀主盤平均貶值35.1%，主要受加息週期與經濟停滯影響，2024年預計貶值幅度將收窄至20%內，但短期內銀主盤釋出潮仍持續。

市場趨勢與買家策略建議

本次拍賣會凸顯香港樓市進入「分化上升期」，銀主盤密集釋出為買家創造黃金時機，但需精準分析風險。買家應善用數位工具如VR睇樓、AI裝修規劃，如利嘉閣地產45週年推廣的「真盤源Flat Checked」服務，可即時比對市場價格，避免誤判。例如，尖沙咀凱譽單位原價1,001萬元，現貶29.1%至710萬元，呎價16,321元，仍低於同區新盤均價（18,000元/呎），顯示抄底空間。業主則需警惕銀主盤處理時機，若延誤補價或未及時議價，貶值幅度將擴大。市場預測，2024年樓市將迎來「需求回溫」，尤其自住買家因利率放緩加速入市，但銀主盤供應高峰或延續至年中。據差餉物業估價署數據，2023年二手樓價較高點跌20.7%，而拍賣會價格平均低15%，反映市場修正尚未完成。專家建議買家優先選擇補價後市場（如九龍灣麗晶花園單位以500萬元成交，呎價9,294元），避免遺產盤或未補價物業的隱形成本；同時，關注居屋及私宅（如大埔中心430萬元單位），這些區域租金回報率較高（3.5%-4.2%），適合收租投資。未來關鍵在於政策動向，若政府推出樓市刺激措施，銀主盤貶值趨勢將緩和，但短期內「低價高質」物業仍是市場亮點。